Comment calculer la plus value ?

La plus-value est la différence entre la valeur d’un bien à la vente et la valeur qu’elle avait au moment de l’achat ou de l’obtention. Voulez-vous mieux comprendre les éléments cachés derrière ce terme ? Dans cet article, nous vous expliquerons étape par étape comment calculer la plus-value.

Déterminer la plus-value brute

Au prime abord, il faut préciser qu’il s’agit ici de la plus-value immobilière. Elle est désignée ainsi, car elle est calculée sur des biens immobiliers assujettis à l’impôt. Nous nous intéressons ici à la plus-value brute. Pour la trouver, il faut d’abord déterminer le prix de vente corrigé (PVC) et ensuite le prix d’achat corrigé (PAC). Le PVC est obtenu en majorant le prix de vente qui figure sur l’acte de vente de quelques éléments.

Il s’agit entre autres des charges et indemnités que l’acquéreur du bien vous doit. Mais ce n’est pas tout ! Il faut également faire des déductions sur le prix de vente initial. C’est-à-dire le diminuer de certains frais que le vendeur doit prendre en charge lui-même. Il faut noter que ces opérations doivent être prouvées par des factures. Ainsi vous venez de calculer le prix de vente corrigé.

Pour sa part, le prix d’achat corrigé est calculé selon la même logique. Cependant, il y a une précision à ne pas négliger. On considère d’abord le prix d’acquisition payé par le cédant au moment de l’achat initial. Mais il peut arriver que le bien en question soit issu d’une succession ou d’un don. Dans ce cas, les modifications se feront sur la valeur vénale du bien.

Quel que soit le cas, vous devrez majorer le prix retenu des éléments suivants :

  • les frais d’acquisition qui sont estimés forfaitairement à 7,5 % du prix
  • les frais de travaux engagés sur le bien
  • d’autres charges justifiables par présentation de facture d’entreprises.

Le PAC trouvé, il faut le soustraire du PVC pour enfin obtenir la plus-value brute.

Calculer la plus-value imposable ou la plus-value nette

Une fois la plus-value brute connue, vous devrez calculer les abattements. C’est-à-dire une déduction faite en raison du nombre d’années de détention du bien. Nombre d’années à décompter à partir de la date d’acquisition initiale (ou de la date de donation).

L’abattement est calculé en appliquant un taux donné à la plus-value brute. Ce taux varie selon la durée de détention. Il est aussi relatif que ce soit l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Le but de ce calcul intermédiaire est de déterminer l’assiette imposable encore appelée la plus-value nette. Les taux ont été prévus par la loi et sont applicables à partir d’une grille nommée grille d’abattement.

Ainsi, la plus-value brute sera exempte d’abattements au bout de 22 ans de détention du bien pour l’impôt sur le revenu. De même, au bout de 30 ans de détention du bien, elle sera exonérée pour les prélèvements sociaux. Il faut préciser qu’il existe aussi des cas d’abattements exceptionnels. Il s’agit de la plus-value qui résulte de la cession des terrains bâtis ou à bâtir.

En conclusion, le calcul de la plus-value est un travail échelonné en étape. La valeur recherchée et sur laquelle l’impôt sera calculé est la valeur nette ou imposable. Pour l’obtenir, il faut certains calculs préalables, notamment la déduction des abattements de la plus-value brute.